Yaratıcı finansman temelleri: subject-to, seller financing, lease option

Tarih: 2026-10-14
Alan: Yapılar / Finansman / Risk / Uyum
Amaç: Subject-to, seller financing (owner carry) ve lease option / lease purchase’ı sade dilde ayırmak; wholesaler’ın nakit assignment yerine bunlarla ne zaman karşılaştığını; due-on-sale (Garn-St Germain) riskini; satıcı ve yatırımcı risklerini; CFPB seller-financer uyarılarını yüksek seviyede; keşif soruları (English); creative PSA’nın assignment’ının nakit PSA’dan farkını; kaçınılacak hatalar.
Ön bilgi: Not 004 (MAO/ARV — creative de mülk matematiğini değiştirmez), 009 (assignment / eyalet), 012 (title/escrow), 014 (miras + mortgage). Bu not hukuki tavsiye değildir.

Uyarı — hukuki tavsiye değil. Subject-to, seller finance, lease option, land contract / contract for deed eyalet ve federal kurallara (usury, kayıt, licensing, TILA/Reg Z, SAFE Act/eyalet MLO, disclosure) tabidir. Aşağıdaki özet kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir; lisanslı emlak avukatı + title şirketi olmadan yapı kurma / pazarlama. “Due-on-sale hiç çalışmaz” diyenlere güvenme.

---

Özet

1. Nakit wholesale: satıcıya peşin (veya kısa kapanış) teklif → PSA → assignment veya double close (not 009, 012). Creative finance: satıcı kredi / vade / kira+opsiyon ile çıkış arıyordur veya equity yokken ödeme rahatlığı ister.
2. Subject-to: tapu alıcıya geçer; mevcut mortgage satıcının adında kalır; alıcı ödemeleri yapar. Due-on-sale klozu lender’a (genelde) tüm bakiyeyi çağırma opsiyonu verir.
3. Seller financing: satıcı “banka” olur; promissory note + mortgage/deed of trust (veya bazı eyaletlerde land contract). En temiz hali: mülk free and clear.
4. Lease option: kira + satın alma opsiyonu (zorunluluk değil). Lease purchase çoğu metinde opsiyonu zorunlu satın almaya yaklaştırır — belgede ne yazdığına bak; isim yetmez.
5. Garn-St Germain (12 U.S.C. § 1701j-3): federal yasa lender’ın due-on-sale’i uygulamasına izin verir; konut (<5 ünite) için belirli transfer istisnaları vardır — yatırımcıya arm’s-length satış istisna listesinde yoktur. 3 yıl veya daha kısa ve satın alma opsiyonu içermeyen kira istisnalardandır.
6. CFPB Reg Z § 1026.36: belirli seller-financer’lar “loan originator” tanımından çıkar (1 mülk / 3 mülk koşullu). Bu eyalet lisansını otomatik silmez; avukat/CPA teyidi.
7. Wholesaler rolü: çoğu zaman creative’i kendin tutmazsın — ya nakit alıcıya assign edersin ya da creative bilen end buyer’a yapılandırırsın. Assignment, creative yükümlülükleri ve riskleri de taşır.

---

1. Üç yapıyı yan yana

Tanım özeti (sektör açıklamaları — TrueCap, Rocket Mortgage, Georgia Title vb.): subject-to’da resmi assumption (lender onaylı borçlu değişimi) yoktur; lender onayı olmadan tapu el değiştirir, note satıcıda kalır.

---

2. Subject-to derinlemesine

2.1 Mekanik

1. PSA / closing docs: alıcı mülkü “subject to” existing mortgage ile alır.
2. Satıcı borrower olarak kalır; monthly PITI (veya PI + escrow) alıcıdan gelir → servicer’a.
3. Sigorta, vergi escrow, hazard insurance isim/adres değişiklikleri lender’ın “transfer oldu” sinyalini tetikleyebilir.
4. Exit: refinance, satış, veya (riskli) açık uçlu tutma.

2.2 Due-on-sale — federal metin (kısa)

12 U.S.C. § 1701j-3 (Garn-St Germain Depository Institutions Act of 1982):

• Due-on-sale = lender’ın, mülk veya menfaatin önceden yazılı onayı olmadan satılması/transferinde bakiyeyi muaccel kılma opsiyonu.
• § 1701j-3(b): eyalet yasağına rağmen lender (belirli koşullarla) bu klozu girebilir ve uygulayabilir.
• § 1701j-3(d) — residential real property containing less than five dwelling units için lender şunlarda opsiyonunu kullanamaz (özet liste):
  • İşgal hakkı transfer etmeyen subordinate lien
  • Devise / descent / joint tenant ölümü
  • Borrower ölümünden sonra akrabaya transfer
  • Eş veya çocukların owner olması
  • Boşanma / separation ile eşe geçiş
  • Üç yıl veya daha kısa leasehold, satın alma opsiyonu içermeyen
  • Borrower’ın beneficiary kaldığı inter vivos trust (işgal değişmeden)
  • … ve düzenlemeyle tanımlanan diğerleri

Arm’s-length yatırımcıya satış bu istisna listesinde yoktur. Lender çağırabilir. Ödemelerin zamanında gitmesi yasal feragat değildir (TrueCap / sektör risk yazıları).

2.3 Etik disclosure (satıcıya)

Subject-to öneriyorsan satıcıya yazılı ve sade dilde anlatılmalı (avukat dilinde kesinleştir):

• Kredi onların adında / kredilerinde kalır.
• Alıcı ödemezse onların default ve foreclosure riski.
• Lender due-on-sale ile tüm bakiyeyi isteyebilir.
• Sigorta / vergi / escrow aksarsa çift zarar.

“Banka asla öğrenmez / hiç çağırmaz” = kırmızı bayrak.

2.4 Ne zaman subject-to uygun olmayabilir

• Satıcı krediyi adından çıkarmak / skorunu korumak istiyor ve riski anlamıyor.
• Loan zaten delinquent / foreclosure ileri aşamada (title + timing kabusu).
• Wholesaler’ın exit / rezerv planı yok.
• Eyalet veya lisans kuralları yapıyı fiilen broker/lending gibi düzenliyorsa (yerel avukat).
• Satıcı yaşlı / kapasite şüpheli — baskı + karmaşık yapı etik risk (not 010).

---

3. Seller financing (owner carry)

3.1 Mekanik

• Alıcı satıcıya peşinat (varsa) + aylık ödeme.
• Promissory note (faiz, vade, balloon?) + mortgage veya deed of trust (eyalete göre) veya bazı eyaletlerde contract for deed / land contract (legal title satıcıda kalabilir — Investopedia purchase-money / land contract ayrımı).
• Kapanış: title şirketi / attorney state usulü (not 012).

3.2 Satıcı neden kabul eder?

• Free and clear mülkte aylık gelir.
• Installment sale ile vergi zamanlaması (IRS Topic 705 — detay CPA).
• Daha yüksek satış fiyatı ↔ daha esnek vade takası.
• Geleneksel alıcı bulamayan mülk.

3.3 Regülasyon uyarısı (yüksek seviye — avukat şart)

CFPB Regulation Z, 12 C.F.R. § 1026.36 — seller financer’ın “loan originator” sayılmama koşulları (özet):

• § 1026.36(a)(5) — bir mülk / 12 ay: natural person, estate veya trust; kendi mülkü; inşaatçı değil; finansman negative amortization yapmaz; sabit veya ≥5 yıl sonra ayarlanabilir makul limitli faiz.
• § 1026.36(a)(4) — üç veya daha az mülk / 12 ay: ek olarak finansman fully amortizing; good-faith ability-to-repay; benzer faiz kuralları.

Bu, TILA/Reg Z loan originator kapsamı içindir. Eyalet SAFE Act / mortgage lender lisans ayrıdır (ör. Washington DFI seller-financing bilgilendirme PDF’i: federal istisna ≠ otomatik eyalet waiver). Habitual seller-financing “engage in the business” tartışması Federal Register SAFE yorumlarında da geçer.

Usury, recording, disclosure, land contract iptal prosedürleri eyalete göre değişir (ör. Minnesota contract-for-deed cancellation Minn. Stat. § 559.21 — yerel örnek; başka eyalete kopyalama).

3.4 Riskler

---

4. Lease option / lease purchase

4.1 Lease option (Investopedia özeti)

• Kiracı, kira süresi içinde veya sonunda mülkü satın alma seçeneği alır.
• Çoğu anlaşmada option fee (genelde iadesiz; bazı metinlerde değerin %2–7 bandı örnekleri — rakamı her deals’e yapıştırma).
• Kiranın bir kısmı “rent credit” olabilir; opsiyon kullanılmazsa kredi/fee çoğu zaman yanar.
• Opsiyon zorunlu alım değildir (klasik ayrım).

4.2 Lease purchase

• Genelde kiracının sonunda satın alma yükümlülüğüne daha yakın yapı; belgeler “option” dese bile mahkeme substance-over-form bakabilir (eyalet avukatı).
• Minnesota gibi eyaletlerde lease-to-own / contract-for-deed tüketici korumaları devreye girebilir.

4.3 Due-on-sale ile ilişki

Garn-St Germain § 1701j-3(d)(4): istisna = üç yıl veya daha kısa leasehold ve satın alma opsiyonu yok.
→ Opsiyonlu lease (özellikle uzun) lender çağırma riski taşır; “sadece kira” sanmak hata.

4.4 Wholesaler için

• Tenant-buyer programları / “rent to own” pazarlaması ayrı compliance (reklam doğruluğu, eyalet).
• Assignment: lease+option haklarının devri kira ve opsiyon sözleşmelerinin assignability maddelerine bağlı.

---

5. Wholesaler ne zaman creative ile karşılaşır? (vs düz nakit)

Keşifte (English sorular — bölüm 7) şu sinyaller:

Kural: Creative, kötü ARV/tamirat matematiğini kurtarmaz (not 004). Önce mülk sayıları; sonra finansman yapısı.

---

6. Creative contract assignment vs nakit PSA assignment (yüksek seviye)

Anti-assignment klozu ve eyalet wholesale kuralları (not 009) creative’de de geçerli — hatta daha sıkı inceleme beklenir.

---

7. Hazır English: keşif soruları ve talking points

7.1 Creative ihtiyacı keşfet (satıcıya)

What’s more important for you right now — the highest possible price, or relief from the monthly payment and being done?
Is there a mortgage on the property, and roughly what do you owe versus what you think it’s worth?
Are the payments current, or is any part behind?
If we could structure something that keeps payments covered and gets the house off your plate, is that worth a conversation — or do you only want a clean cash payoff?
Do you own it free and clear, or is there a loan in place?
Is anyone living there now, or would you consider a tenant-buyer / lease arrangement if the numbers worked?
On a scale of speed versus price, where do you need to land?

7.2 Subject-to’yu dürüstçe anlatma (yüksek seviye — avukat metni değil)

One structure some owners consider is called “subject-to,” where a buyer takes title but your existing loan stays in your name and they make the payments.
That can help with payment relief, but it also means your credit is still tied to that loan, and the lender may have the right to call the loan due because of the transfer.
I’m not an attorney, and I won’t ask you to sign anything until you’ve had a chance to review it with your own counsel and we use a proper title closing.

7.3 Seller finance talking points

If the property is free and clear, some sellers choose to carry a note — you get monthly payments at an agreed rate instead of all cash at closing.
We’d still use a promissory note and a recorded security instrument, and you’d want your attorney and tax advisor involved because of installment-sale and foreclosure rules.

7.4 Lease option talking points

A lease with an option means someone rents the home and pays for the right — not the obligation — to buy later at terms written in the option.
Option fees and any rent credits have to be spelled out clearly, including what happens if they don’t buy.

7.5 “Bu bana uygun değil” (wholesaler çıkışı)

Based on what you need — especially getting your name off the loan — a subject-to structure probably isn’t the right fit. Let’s talk about a straight cash close and payoff instead.

---

8. Ne zaman creative finance uygun değildir

1. Satıcı riski anlamıyor / anlatmıyoorsun.
2. Yaşlı, yaslı veya kapasite şüpheli satıcıya karmaşık yapı + acele imza (not 010, 014).
3. “Lender asla çağırmaz” üzerine underwrite.
4. Wholesaler’ın end buyer’ı creative’i taşıyamayacakken assignment fee peşinde koşması.
5. Equity bol, nakit kolay — gereksiz karmaşa.
6. Delinquent vergi, HOA lien karmaşası çözülmeden sub-to.
7. Eyalette land contract / wholesale / MLO kuralları kontrol edilmeden pazarlama.
8. Wraparound + mevcut due-on-sale varken “güvenli” diye satmak.

---

9. Kaçınılacak hatalar

1. Subject-to = assumption sanmak. Assumption lender onaylıdır; sub-to genelde değildir.
2. Due-on-sale’i yok saymak. Federal metin lender opsiyonunu tanır; istisna listesi yatırımcı satışını kapsamaz.
3. Lease + option’ı “3 yıl kira istisnası” sanmak. İstisna opsiyonsuz ≤3 yıl.
4. Seller finance’te Reg Z / eyalet lisansını “bir kerelik” diye atlamak. Koşullar teknik; avukat.
5. Satıcıya kredi riskini gizleme. Etik ve (bazı eyaletlerde) hukuki patlama.
6. Assignment paketinde loan statement / insurance / balloon yok. End buyer due diligence fail.
7. Mau kötü mülkü creative ile “düzelttim” sanmak.
8. YouTube şablon sözleşmeyi eyalet avukatı olmadan kullanmak.
9. Title/escrow’suz “garage closing.”
10. Probate’te letters / yetki yokken creative imza (not 014).

---

10. Wholesaler kontrol listesi (creative lead gelince)

1. TMPC + equity + loan balance + payment status.
2. Satıcının asıl hedefi: payoff mı, payment relief mi, fiyat mı, süre mi?
3. Nakit MAO çalışıyor mu? Çalışıyorsa creative’i zorlama.
4. Çalışmıyorsa: hangi yapı satıcının hedefine uyuyor?
5. Yerel emlak avukatı + title: due-on-sale, recording, usury, licensing, disclosure.
6. End buyer: creative past performance, rezerv, 60–90 gün refinance/sale planı (sub-to).
7. Yazılı risk acknowledgment (satıcı).
8. Assignment dili: assignability, fee, neyin devredildiği.
9. CRM’e yapı tipi + risk notu.
10. Bu eğitim notu ≠ dosya kapanışı.

---

Kaynaklar

1. 12 U.S.C. § 1701j-3 (Garn-St Germain — due-on-sale preemption + istisnalar), Cornell LII: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/1701j-3
2. CFPB Regulation Z § 1026.36 (loan originator; seller financer 1’li / 3’lü istisnalar): https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1026/36
3. CFPB — Loan Originator Rule small entity compliance guide (seller financer özeti): https://files.consumerfinance.gov/f/documents/cfpb_loan_originator_small_entity_compliance_guide.pdf
4. CFPB — SAFE Act FAQs (eyalet MLO / kayıt çerçevesi): https://www.consumerfinance.gov/compliance/compliance-resources/mortgage-resources/secure-fair-enforcement-for-mortgage-licensing-act/secure-and-fair-enforcement-mortgage-licensing-act-faqs/
5. TrueCap — seller financing vs subject-to, due-on-sale, riskler (2026): https://usetruecap.com/blog/seller-financing-subject-to
6. Investopedia — Seller financing tanımı: https://www.investopedia.com/terms/s/seller-financing.asp
7. Investopedia — Lease option: https://www.investopedia.com/terms/l/lease-option.asp
8. Investopedia — Seller-financed deals / lease-purchase ve diğer creative yollar: https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/10/should-you-use-seller-financing.asp
9. Investopedia — Purchase-money / land contract vs lease-purchase ayrımı: https://www.investopedia.com/terms/p/purchase-money_mortgage.asp
10. Rocket Mortgage — “subject to” real estate açıklaması: https://www.rocketmortgage.com/learn/subject-to-real-estate
11. IRS Topic No. 705 — Installment sales (seller finance vergi zamanlaması; CPA ile): https://www.irs.gov/taxtopics/tc705
12. Washington DFI — Residential seller financing bilgilendirme (eyalet vs federal istisna uyarısı örneği): https://dfi.wa.gov/documents/seller-financing/residential-seller-financing.pdf
13. Rosenzweig Law (MN) — lease-to-own / contract for deed / due-on-sale notları (eyalet örneği, genel kural değil): https://barrylaw.com/minnesota-lease-to-own-real-estate-protect-your-business/
14. İç çapraz: 004-arv-mao-comping.md, 009-assignment-sozlesmesi-eyalet-yasalari.md, 012-kapanis-title-escrow-psa.md, 014-probate-miras-mulk-leadleri.md

Araştırma boşluğu: Tek tek 50 eyaletin land contract, usury ve MLO istisna tablosu bu nota sığmaz — her deals’te hedef eyalet avukatı şart. “Lender çağırma olasılığı %X” istatistiği uydurulmamıştır; kamuya açık güvenilir oran bulunamadı.