Tarih: 2026-10-13
Alan: Satış / Soğuk arama
Amaç: İlk aramada satıcıyı hızlıca nitelendirmek; teklif/randevuya taşımak; itirazları sakin karşılamak.
Ön bilgi: Kurs özeti (/workspace/wholesale_kurs_ozet.md) 4 sütunu (fiyat → motivasyon → zaman → durum) ve kısa bir açılış verir. Bu not o iskeleti kelime kelime script + itiraz + ton ile genişletir; müzakere/anchoring ve assignment ücret formülü buraya tekrarlanmaz.
Uyarı: Aşağıdaki İngilizce cümleler ABD satıcılarıyla kullanılmak içindir. Aramadan önce DNC/TCPA uyumunu okuyun (
002-tcpa-dnc-a2p-uyum.md). Bu eğitim notudur; hukuki tavsiye değildir.
1. Ana ilkeler
- Script bir filtre, satış konuşması değil. Çoğu arama “hayır” ile biter; işiniz motive azınlığı bulup diğerlerini temizce bırakmaktır.
- Dört nitelendirme alanı (kurs + sektör pratiği): motivasyon (neden), zaman çizelgesi (ne kadar acil), mülk durumu (tamirat), fiyat/beklenen net (ne kadarla çıkmak istiyor). Kurs Max’in sırasını “fiyat önce” diye verir; birçok pratisyen keşifte motivasyon ve zamanı öne alır, fiyatı “walk-away number” olarak daha sonra sorar. İkisini de bil; duruma göre kaydır.
- Açık uçlu soru + sus. Soru sorduktan sonra susun; satıcı boşluğu doldurur. En değerli bilgi genelde “bu baharda çıkmamız lazım” gibi yan cümlelerdir.
- Telefonda rakam vermeyin. Evi görmeden / emsal çalışmadan verilen rakam geri alınır ve güveni yakar. İlk aramanın kapanışı: belirli bir sonraki adım (geri arama saati veya randevu).
- Ton: Sakin, yerel, “call center” enerjisi yok. İlk 5 saniyede aşırı hevesli ses = kapatma riski. ~%20 konuş, %80 dinle.
- “Don’t call me / take me off your list” = yasal opt-out. İtiraz değil; derhal iç DNC’ye yazın, tartışmayın.
2. Açılış (Open)
Standart açılış
English (word-for-word):
“Hi, is this [Owner’s first name]?”
“Hi [Name], this is [Your name] with [Your company]. I’m calling about the property on [Street]. Did I catch you at a bad time?”
Türkçe anlam: Adını doğrula → kendini ve şirketi söyle (federal telemarketing kurallarında kimlik önemlidir) → mülkü adlandır → “kötü bir zaman mı?” diye izin iste.
Meşgulse: “No problem — what’s a better time today or tomorrow?” → o saatte geri ara.
Uygunsa devam:
English:
“I’ll be quick. I’m a local real estate investor, and I buy houses in [neighborhood] as-is. I wanted to ask: would you ever consider selling the house on [Street] if the offer made sense?”
Sonra sus. “Would you ever consider…” sorusundan sonra ek cümle eklemeyin.
Kursla ilişki: Max’in kısa açılışı (“John? Owner? I’m Max, cash investor, want to buy — interested?”) aynı işi yapar; buradaki versiyon izin sorusu ve “as-is” vurgusuyla daha yumuşak bir kapı açar. İkisini de prova edin; kendi sesinize uyanı seçin.
Liste tipine göre tek satırlık uyarlama (script’in geri kalanı aynı)
| Liste | Açılış ek satırı (English) |
|---|---|
| Absentee / out-of-state | “I noticed you’re not local, and I wanted to see if you’d ever consider selling it.” |
| Miras / probate | “First, I’m sorry for your loss. … has selling it been something your family has thought about?” |
| Yorgun landlord | “I buy rentals as-is, tenants and all — would you ever think about selling it?” |
| Driving for dollars | “I was in the neighborhood and wanted to see if you’d ever consider selling it.” |
| Tax delinquent | Vergiyi açılışta söyleme; “I buy houses in the neighborhood…” yeter. |
3. Keşif soruları (Discovery)
Her çağrıda hepsini sormayın; konuşmayı takip edin. Açık uçlu sorun; “Is the roof good?” yerine “When was the roof last replaced?”
Motivasyon
- “What has you thinking about it, or what would?”
Türkçe: Satmayı düşündürten nedir / ne düşündürürdü? - “If you sold, where would you go next?”
Türkçe: Satarsanız sonra nereye? - “Have you thought about listing it with an agent? What’s held you back?”
Zaman
- “How soon would you want to be done with it?”
Türkçe: Ne kadar kısa sürede bitmiş olsun isterdiniz? (Kurs hedefi: ~30 günden kısa) - “Who’s living there now — you, a tenant, or is it empty?”
Durum (kurs bunu genelde sona bırakır)
- “What kind of shape is it in? Anything major — roof, foundation, plumbing, HVAC or electrical?”
- “Has anything been updated in the last few years?”
- (Kurs tarzı) “Is it more of a grandma house, or more HGTV-ready?”
Karar vericiler ve borç
- “Is anyone else on the title, or part of the decision?”
Türkçe: Tapuda / kararda başka biri var mı? (Kardeş sürprizi için kritik) - “Is there a mortgage on it? Roughly what’s left, if you don’t mind me asking?”
Fiyat / asking discovery
- “If the numbers worked, what would you need to walk away with?”
Türkçe: Rakamlar tutarsa elinize ne geçmesi lazım? - “Is that number firm, or is there some room depending on the terms?”
Kurs köprüsü — satıcı “make me an offer” derse:
“Most people who are selling have a number in mind… Would you want me to buy it for a dollar? Tell me what you need to walk away with so I can take it to my underwriters and get you the strongest number I can.”
Türkçe: “Bir şey satan kişi genelde bir rakam bilir… Bir dolara almamı ister misiniz? Underwriter’larıma götürüp en iyi rakamı çıkarabilmem için elinize ne geçmesi gerektiğini söyleyin.”
4. Kapanış: teklife / randevuya geçiş
Telefonda teklif rakamı vermeyin.
Randevu / bakış (sıcak lead):
“This is really helpful. I don’t want to throw out a number without doing it properly. Could I come take a look at the house? Would [day] at [time] work, or is [other day] better?”
İki seçenek sunun (açık “ne zaman?” yerine).
Geri arama (kursun “Call 1 → underwriting → Call 2” modeli):
“I’m going to run the numbers with my underwriters. Would [today] at [4:00] work for a quick callback, or is [other time] better?”
Henüz hazır değil:
“No problem at all. Would it be all right if I checked back in with you in a few weeks?”
Kapanmadan önce:
“What’s the best number to reach you if anything changes?”
“Is there anything you’d like to ask me?”
Wholesale / assignment dürüstlüğü (eyaletlere göre yazılı disclosure gerekebilir):
“Depending on the house, I either buy it myself, bring in an investment partner, or assign my contract to another investor. Either way, your price and closing date are in the contract, and I’ll tell you before you sign which way we’re going.”
Kendiniz almayacaksanız “I’ll renovate it myself” demeyin.
5. Ton, tempo ve sesli mesaj
Ton / pacing
- Yavaş konuşun; satıcının temposuna uyun.
- Sessizliği doldurmayın.
- Her aramayı CRM’e yazın: sıcak / ılık / soğuk + sonraki temas.
- Bir aramanın öfkesi sonraki aramaya taşınmasın.
Voicemail — ilk mesaj (~20 sn)
“Hi [Name], this is [Your name] with [Your company]. I’m calling about your house on [Street]. I’m a local investor, and I buy houses as-is. If you’ve ever thought about selling, I’d be glad to talk. You can reach me at [number]. Again, that’s [Your name] at [number]. Thanks.”
Numarayı yavaş ve iki kez söyleyin.
Voicemail — son deneme
“Hi [Name], it’s [Your name] with [Your company] again, about the house on [Street]. I’ve tried you a couple of times, so this is my last message for a while. If the timing’s ever right, I’m at [number]. Take care.”
Sonra sözünüzü tutun: sık aramayı bırakıp uzun takip aralığına alın.
Kayıtlı / AI / ringless voicemail: TCPA kapsamında genelde önceden yazılı rıza ister; soğuk listede yoktur. Canlı kendi sesinizle bırakın (ayrıntı: not 002).
6. İlk aramada sık itirazlar (English + Türkçe)
“How did you get my number?”
“Fair question. Your address came up in public property records, and we use a data service that matches owners with phone numbers. If you’d rather I didn’t call, I’ll take you off my list right now. Can I ask you one quick question first?”
Türkçe: Adres kamu kayıtlarında; skip-trace ile numara eşleşiyor. İstersen şimdi listeden çıkarırım; bir soru sorabilir miyim?
“I’m not interested.”
“Totally understand. Just so I don’t bother you again: is it that you’d never sell, or just not right now?”
Türkçe: “Asla” mı “şimdi değil” mi? → “şimdi değil” = takip lead’i.
“Take me off your list.” / “Don’t call me.”
“Done. You won’t hear from me again. Thanks for your time.”
Hemen iç DNC. İtiraz cevaplamayın.
“What’s your offer?” / “How much will you pay?”
“I wish I could tell you right now, but I’d be guessing without seeing the house, and I don’t want to give you a number I can’t stand behind. Can I ask a few questions about it? And if you had a number in mind, what would it be?”
Türkçe: Görmeden rakam uydurmak istemiyorum; önce birkaç soru + sizin aklınızdaki rakam.
“I want retail / full market price.” / “I’d rather list with an agent.”
“That might be the right move, and if it is, you should list it. Would it help to compare what you’d actually walk away with each way? With a listing you’d have commissions, any repairs buyers ask for, and however long it sits. With us there’s no commission, no repairs, and you pick the closing date.”
Türkçe: MLS doğru tercih olabilir; net eline geçen (komisyon, tamirat, süre, finansman düşmesi riski) karşılaştırmasını teklif et — “daha ucuza sat” diye kavga etme.
“Your price is too low.” (genelde tekliften sonra, ama erken de gelir)
“I understand it’s below what a fully fixed-up house would sell for. The difference is everything that comes out before you’d see that number: repairs, agent commission, months of payments, and the chance a buyer’s financing falls through. Our number is what you’d actually walk away with, on a date you choose.”
“I need to think about it.”
“Of course — so I know what to follow up on, is there a specific part: the price, the timing, or something else? Would Thursday afternoon work for a quick call?”
“Are you a realtor?”
“No, I’m not an agent. I’m an investor. I buy houses directly from owners, so there are no commissions on your end.”
(Lisansınız varsa eyalet kuralına göre açıklayın.)
“Are you a wholesaler? Are you just going to sell my contract?”
Yukarıdaki dürüst assignment cevabını kullanın.
“Someone already offered me more.”
“Good to hear — if it closes, that’s great for you. If anything changes, would it be all right if I checked back in a few weeks?”
7. Yapılmaması gerekenler
| Hata | Neden |
|---|---|
| Telefonda acele düşük teklif | Güven kaybı; emsal yok |
| Robot gibi script okumak | Satıcı “telemarketer” diye kapatır |
| Acı noktasından hemen çatıya zıplamak | Empati yok; motivasyon ölür |
| “Never call again”i ikna etmeye çalışmak | TCPA/iç DNC ihlali |
| DNC listesini scrub etmeden toplu arama | Ağır mali risk (not 002) |
| Her aramaya aynı enerjiyle “kapatacağım” baskısı | Çoğu lead ılık; takip işidir |
| Assignment’ı gizleme | Birçok eyalette disclosure; güven |
8. Kısa örnek akış (sıcak lead)
- Open + izin
- “What’s got you thinking about selling?” → miras + out-of-state + vergi yükü
- Zaman: “we just want it done”
- Title: kardeş de karar verici → ikisini de sonraki aramaya dahil et
- Walk-away: “around 180, but honestly we just want it off our plate”
- Close: yarın öğleden sonra geri arama / bakış — rakam yok
- CRM: Hot, next touch = yarın 15:00
Emo için uygulama notu
12 Kasım 2026’da Abdulkadir aktif wholesaling’e başladığında: (1) Seçilen pazarın bir zip kodundan absentee/code-violation listesi çekilir, DNC scrub + iç DNC hazır olur. (2) Bu nottaki Open + 12 soru + 4 itiraz (numara, not interested, what’s your offer, retail) İngilizce flashcard olarak prova edilir. (3) İlk 2 saatlik blokta hedef: konuşma rahatlığı; anlaşma değil. Her arama CRM’e sıcak/ılık/soğuk + sonraki tarih ile yazılır. (4) “Take me off your list” anında suppress. (5) Teklif ve müzakere (anchoring, odd pricing) ayrı oturumlarda; ilk aramada rakam yok.
Kaynaklar
- Real Estate Skills — Wholesale cold calling script (word-for-word, objections, voicemail; güncelleme Eyl 2026): https://www.realestateskills.com/blog/wholesaling-cold-calling-script
- BiggerPockets forum — Proven wholesaling script tartışması (script’e karşı konuşma/nitelendirme vurgusu): https://www.biggerpockets.com/forums/898/topics/575328-proven-wholesaling-script
- BiggerPockets forum — Motivated seller soruları: https://www.biggerpockets.com/forums/898/topics/434120-what-questions-are-good-to-ask-a-potential-lead-when-they-call
- Bigger Cash Flow — Motivated seller questionnaire (açık uçlu durum soruları): https://www.biggercashflow.com/recentposts/2019/3/17/rei-28-motivated-seller-questionnaire
- Real Estate Bees — Motivated seller phone script çerçevesi: https://realestatebees.com/motivated-seller-script/
- Kurs özeti (Max “Wholesale Pirate”, YouTube):
/workspace/wholesale_kurs_ozet.md— https://youtu.be/rH1hLmDKExg - Uyum için çapraz referans:
002-tcpa-dnc-a2p-uyum.md