Surplus funds / overage recovery: ihale fazlası, talep süreci, finder şirketleri, dolandırıcılık ve wholesaler etik sınırı

Tarih: 2026-10-14
Alan: Lead / Hukuk / Etik
Amaç: Foreclosure (ipotek) veya vergi satışından sonra satılan bedel borcu ve maliyetleri aştığında ortaya çıkan surplus / excess proceeds / overage’ın ne olduğunu; eski malikin (veya junior lienholder’ın) nasıl talep ettiğini; finder/recovery şirketlerinin iş modelini ve doğrulanmış eyalet ücret tavanlarını; scamlere karşı FTC/AG rehberliğini; Türkiye’den uzaktan wholesaler’ın bu ürüne neden girmemesi gerektiğini ve satıcı “ihale fazlası kaldı” dediğinde kullanılabilecek English scriptleri yazmak.
Ön bilgi: 019 (pre-foreclosure / consultant yasaları — burada tekrar edilmez), 023 (short sale; surplus short sale’de değil foreclosure/tax sale’de doğar), 014 (probate — mirasçı talep edebilir), 026 (güven / dolandırıcılık dili).

Uyarı — eğitim notu, hukuki tavsiye değildir. Kaynaklar: Nolo (Amy Loftsgordon), California Civ. Code §2924j, Florida Stat. §45.032–45.033, Texas Tax Code §34.03–34.04, California SCO (CCP §1582), New Jersey AG/DCA, North Carolina Justice Center, FTC Mortgage Relief Scams, Tyler v. Hennepin County (2023) ve Pung v. Isabella County (2026) özetleri. Eyalet ve ilçe prosedürleri değişir; her dosyada yerel avukat veya legal aid doğrulanır. Doğrulanamayan ücret tavanları [doğrulanmadı] diye işaretlidir.

---

0. Özet — ana ilkeler

1. Surplus = ihale bedeli − (borç + faiz + foreclosure maliyetleri + öncelikli junior lien’ler). Kalan, kural olarak eski malike aittir; otomatik gönderilmez — talep gerekir (Nolo).
2. Dağıtım sırası: önce subordinate/junior lienholder’lar (2. ipotek, HELOC, judgment lien), sonra former homeowner. Junior’lar zamanında talep etmezse haklarını kaybedebilir.
3. Judicial vs nonjudicial: mahkeme katipliği / clerk of court vs trustee / sheriff / county treasurer. İlçe bazında form veya motion gerekir.
4. Vergi satışında da (Tyler 2023 sonrası) excess eski malike aittir; Pung (2026) “just compensation = gerçek ihale fiyatı − vergi borcu” der, adil piyasa değeri değil — adil olmayan (sham) satışlar ayrı tartışılır (Nolo özeti).
5. Finder şirketleri kamu kaydından surplus görür, mektup/telefonla “paranızı kurtaralım” der. Birçok eyalette ücret tavanı vardır; Texas vergi excess’inde avukat olmayan ücret alamaz. Ev sahibi çoğu yerde kendisi ücretsiz talep edebilir.
6. Wholesaler ürünü değildir. Lead’i “surplus chase”e çevirmek foreclosure consultant / equity skimming / UDAP riskine girer (019). Meşru sınır: satıcıya lisanslı avukat / legal aid / clerk yönlendirmesi; ücret almadan, assignment hakkı satın almadan.
7. Kırmızı bayrak: peşin ücret, “şu an imzala yoksa para yanar”, mahkeme/trustee gibi görünme, blank assignment, “deed’i bize ver”.

---

1. Surplus nedir, nasıl doğar?

Foreclosure satışı (veya tax sale) açık artırmadır. Lender credit bid ile başlar; üçüncü taraf daha yüksek teklif verirse satış bedeli borcu aşabilir.

Basit örnek (Nolo): Ev 450.000 $’a satılır, borç + maliyet 425.000 $ → 25.000 $ surplus.
Junior lien’li örnek: Satış 550.000 $, 1. ipotek 525.000 $, 2. ipotek 15.000 $, judgment 5.000 $ → eski malike kalan 5.000 $.

Terimler: surplus funds, excess proceeds, overage, overbid.
Deficiency (eksik): satış < borç → surplus yoktur; bazı eyaletlerde deficiency judgment mümkündür (ayrı konu).

Fonlar genelde trustee’de, clerk of court registry’sinde, sheriff’te veya (tax) county treasurer’da tutulur. Bildirim çoğu zaman eski adrese (yani satışa giden eve) gider; taşınan malik kaçırır — bu yüzden scammer’lar “biz bulduk” diye yaklaşır.

---

2. Genel ABD talep deseni

Nolo: süre eyalete göre 30 günden birkaç yıla değişir; ortalama ödeme 30–120 gün; tartışmalı dosyada daha uzun. Mahkeme/trustee sizi aramaz — takip senin sorumluluğundur.

---

3. Somut eyalet örnekleri (doğrulanmış metinler)

3.1 California — trustee sale surplus (Civ. Code §2924j)

• Trustee, surplus varsa trustee’s deed’ten sonra 30 gün içinde kayıtlı menfaat sahiplerine yazılı bildirim gönderir.
• Talep: penalty of perjury altında yazılı claim; trustee’ye, bildirimin gönderildiği tarihten itibaren 30 gün içinde.
• Anlaşmazlık yoksa: bildirim süresi bitince 30 gün içinde ödeme.
• Öncelik çözülemezse: 30 günlük süreden sonra 90 gün içinde çözülmezse 10 gün içinde mahkemeye deposit veya interpleader.
• Kaynak: California Civ. Code §2924j (leginfo / public.law).

State unclaimed property finder (CCP §1582 — SCO): Investigator ücreti %10’u aşamaz; peşin ücret şüphelidir; malik ücretsiz claim edebilir. Bu kural state-held unclaimed property içindir; trustee surplus’un finder tavanı ayrıdır — vergi excess için RTC §4675’te yüzde tavanı bazı özetlerde iddia edilir ama bu oturumda metin açılıp doğrulanmadı → county claim’de avukat doğrulasın.

3.2 Florida — judicial foreclosure surplus (ch. 45)

• §45.032: Record owner (lis pendens tarihinde) surplus’a karine ile haklıdır; assignee karineyi aşmak için §45.033 faktörlerini kanıtlar. Clerk 60 gün tutar (certificate of disbursements sonrası).
• §45.033 (gönüllü assignment): Yazılı; satış öncesi/sonrası finansal disclosure; “avukat/temsilci gerekmez” ifadesi; bedel açıklaması; certificate of disbursements’ten itibaren 60 gün içinde mahkemeye dosya; toplanmış ücret ≤ surplus’un %12’si.
• Kaynak: Florida Statutes §45.033 (flsenate.gov 2026).

3.3 Texas — tax sale excess proceeds (Tax Code §34.03–34.04)

• Clerk excess’i alır; >25 $ ise 31 gün içinde eski malike bildirim (§34.03).
• Claim petition: satıştan itibaren 2 yıl (second anniversary) içinde (§34.04(a)).
• §34.04(i): Avukat ücreti alınan tutarın %25’i veya 1.000 $ — hangisi düşükse. Avukat olmayan kişi excess için ücret alamaz.
• Assignment’a sıkı şartlar: registry’ye yatıştan 36. gün sonrası, yazılı, telefon/yüz yüze solicitation değil, en az claim’in %80’i peşin, yeminli beyanname (§34.04(f)).
• Kaynak: Texas Tax Code §34.04 (statutes.capitol.texas.gov).
  Not: Mortgage foreclosure surplus ayrı Property Code hükümlerine tabi olabilir; bu not vergi excess’ini birincil doğruladı — mortgage tarafı için yerel avukat şart.

3.4 North Carolina (pratik özet — NC Justice Center)

Trustee genelde surplus’u clerk’e yatırır; malik mülkiyet belgesiyle talep eder. Scammer’lar assignment imzalatır. Tavsiye: anlamadığın belgeyi imzalama; Legal Aid 1-866-219-5262.

---

4. Finder / recovery şirket modeli

İş modeli: Public foreclosure/tax sale kayıtlarından surplus’u tarar → eski malike mektup/SMS/arama → “ücretsiz bulduk, %X ile kurtaralım” veya “hakkı bize assign et” → claim dosyalar, fee keser.

Doğrulanmış tavan / yasak örnekleri:

---

5. Scam’ler ve kamu rehberliği

5.1 Surplus-specific (NJ AG 2015; NC Justice Center)

• “Zaman dar, devlet alır” paniği.
• Tüketicinin payını sözleşmede yazmama; %35+ ücret (NJ iddiası).
• Mahkeme/trustee afiliasyonu izlenimi.
• Assignment’ı “kalış süresi uzatma” veya “küçük nakit” diye imzalatma (NC).

NJ DCA 2015: dört şirketle ~310.000 $ settlement; maliklerin kendi başlarına Trust Fund Unit’e başvurabileceği vurgusu.

5.2 FTC — Mortgage Relief Scams (ilgili ama aynı değil)

FTC MARS kuralı: foreclosure “kurtarma” için sonuçtan önce peşin ücret yasak (avukat istisnaları dar). Deed transfer, “bize öde lender’a değil”, sahte counselor — hepsi kırmızı bayrak. Surplus chase çoğu zaman MARS’ın dışında ayrı bir dolandırıcılık hattıdır; yine de aynı mağdur kitlesine (distress) vurur. Bildirim: ReportFraud.ftc.gov + eyalet AG.

5.3 Wholesaler’ın etik sınırı (ürün değil)

Politika cümlesi (TR iç kullanım): “Surplus recovery bizim ürünümüz değildir; mağdur eski maliki avukat veya mahkeme kalemine yönlendiririz, assignment hakkı almayız, peşin ücret almayız.”

---

6. Hazır English scriptler

6.1 Satıcı “ihale fazlası kaldı” dediğinde

I hear you — sometimes after a foreclosure auction there is leftover money
called surplus or excess proceeds. That money is usually claimed through the
trustee or the clerk of court, not through investors like us. I don't handle
surplus claims and I won't ask you to assign those rights to me.

The safest next step is to call the clerk of court / foreclosure trustee for
[County] and ask: "Was there a surplus on [address] / case [number]?" You can
also ask Legal Aid or a local real estate attorney. HUD-approved counseling
is free: 800-569-4287. If you want, I can help you find the clerk's phone
number — but I won't charge you and I won't take a cut.

6.2 Finder seni “partner” diye aradığında

Thanks for reaching out. We don't chase surplus funds or buy assignments of
excess proceeds. If a homeowner asks us about leftover auction money, we
point them to the clerk or a licensed attorney. Please don't use our name in
your solicitations.

6.3 E-posta — clerk’e (eski malik adına şablon; sen gönderme, malike ver)

Subject: Inquiry — possible surplus / excess proceeds after foreclosure sale

To the Clerk of Court / Trustee:

I am the former owner of [address], parcel [APN], foreclosure case [number],
sale date [date]. Please confirm whether surplus/excess proceeds remain and
send claim instructions and any required forms to [new mailing address / email].

Thank you,
[Name] [phone]

---

6A. Wholesaler operasyon — ne zaman uzak, ne zaman yönlendir

Uzak dur (ürünleştirme yok)

• “Surplus recovery” adıyla cold list / SMS / Meta reklam.
• Eski malikten contingency fee veya assignment satın alma.
• Foreclosure auction ertesi “equity leftover” bird-dog ağı kurma.
• Title cloud / lien koyarak pazarlık (OK SB 1075 ve LA Act 807 zaten lien yasaklıyor — 030).
• Distressed satıcıya “biz hem evi alırız hem surplus’u çıkarırız” paketlemek (consultant / UDAP riski, 019).

Meşru yönlendirme (ücretsiz, yazılı sınır)

1. Satıcı veya eski malik sorarsa: clerk / trustee telefonu + Legal Aid / bar referral.
2. Hâlâ title’daysa ve pre-foreclosure’deyse: klasik wholesaling veya HUD counselor yolu (019) — surplus henüz yok.
3. Mirasçı surplus iddiası: probate PR ile (014); finder’a değil avukata.
4. İç ekibe: “referral_legal_only” — KPI’ya surplus fee yazılmaz.

Vergi ve raporlama (kısa)

Nolo: alınan surplus federal/eyalet vergisine tabi olabilir. CPA’ya sor; “vergisiz nakit” vaadi yok. Form 1099 gelirse şaşırmamak için malike “taxable olabilir” demek yeterli — rakam uydurma.

---

6B. Örnek sayısal tablo — finder ücreti neden acıtıyor

Texas’ta basit tax excess dosyasında avukat tavanı 1.000 $; non-attorney 0. Florida’da %12 hâlâ binlerce dolar — malik çoğu zaman formla kendisi alır. Wholesaler’ın buradan “pay” alması hem etik hem çoğu eyalette yasal tuzak.

---

6C. Lead listesi hijyeni — surplus mektupları

ABD CMRA / virtual mailbox’a (027) gelen “You may be entitled to unclaimed surplus funds” zarfları:

1. Göndereni kaydet; domain/AG şikâyet geçmişi ara.
2. Otomatik “evet ara beni” cevabı yok.
3. Kendi satıcı CRM’inde aynı dilde outreach yasak (scam dili kopyalama).
4. Eğitim: yeni VA’ya NJ Brief PDF’ini oku (kaynak 9).

6D. Üç eyalet — talep yürüyüşü (özet SOP)

California trustee sale

1. Trustee’s deed sonrası 30 gün içinde mail notice bekle / sor.
2. 30 gün içinde written claim (penalty of perjury) + borç kalemi dökümü.
3. Dispute yoksa +30 gün ödeme; dispute’ta court deposit / interpleader.
4. Finder ile sözleşme: state unclaimed için ≤%10; peşin yok; ücretsiz self-claim mümkün.

Florida judicial

1. Certificate of disbursements tarihini not et.
2. 60 gün içinde owner claim veya (assignment ise) §45.033 uyumlu dosya.
3. Assignment kullanılacaksa: “avukat gerekmez” cümlesi + finansal disclosure + ücret ≤%12.
4. Clerk identity kanıtı isteyebilir (§45.032).

Texas tax excess

1. Clerk’ten §34.03 notice; registry’de 2 yıl.
2. Petition before second anniversary; 20 gün kala taraflara tebliğ.
3. Non-attorney fee yok; attorney ≤ min(25%, $1,000).
4. Assignment: 36. günden önce yok; ≥%80 peşin ödeme + sworn statement.

Wholesaler’ın bu SOP’taki yeri

Yok. Bu adımları malike PDF/checklist olarak verebilirsin; sen dosyalama, ücret, assign alma.

7. Kaçınılacak hatalar

1. Surplus’u wholesaling pipeline’ına “kolay fee” diye eklemek.
2. Satıcıdan surplus assignment’ı PSA ile birlikte imzalatmak.
3. “Mahkeme adına” veya “zorunlu temsilci” dili.
4. Peşin “işlem ücreti”.
5. Texas vergi excess’inde non-attorney fee (yasak).
6. Florida’da %12’yi aşan assignment.
7. Pre-foreclosure consultant yasalarını surplus sohbetiyle karıştırmamak — ama aynı mağdur; 019 kuralları hâlâ geçerli olabilir.
8. Vergi sonuçlarını (Nolo: taxable olabilir) CPA’sız vaat etmek.
9. “Tyler sayesinde herkes FMV alır” demek — Pung (2026) FMV değil auction net der (Nolo özeti; avukat doğrulasın).
10. Kaynağı olmayan eyalet fee tavanını koyu yazmak.

---

8. Kontrol listesi

• Surplustan önce: judicial mı nonjudicial mı, tax mı mortgage mı?
• Kim tutuyor? (trustee / clerk / treasurer) telefon notu CRM’de.
• Son tarih ve form — malike yazılı verildi mi?
• Junior lien taraması hatırlatıldı mı?
• Bizim dosyada: surplus fee / assignment / peşin ücret yok.
• Yönlendirme: legal aid / bar referral / HUD counselor.
• Finder partnerlik teklifi reddedildi ve CRM’e “do not engage” yazıldı.
• Satıcıya English script gönderildi / okundu.
• Şüpheli solicitation → eyalet AG + ReportFraud.ftc.gov hatırlatması.

---

9. Emo için uygulama notu

• CRM’de ayrı pipeline aşaması açma (“Surplus Recovery”). Etiket: referral_legal_only.
• Pre-foreclosure listelerinde (019) satış sonrası takip “equity leftover?” diye fee avı olmasın; yalnız “satış olduysa clerk’i ara” notu.
• ABD sanal posta kutusu (027) üzerinden gelen “surplus found” mektuplarını şablon scam klasörüne koy; otomatik cevap yok.

---

Kaynaklar

1. Nolo — “How to Claim Foreclosure Surplus Funds” (Amy Loftsgordon; güncelleme 1 Eki 2026; Tyler & Pung özeti): https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/what-happens-to-excess-proceeds-from-a-foreclosure-sale.html
2. California Civ. Code §2924j (trustee surplus notice/claim): https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=2924j. ve https://california.public.law/codes/civil_code_section_2924j
3. Florida Statutes §45.033 (2026) — sale/assignment of surplus rights, %12 cap: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2026/45.033
4. Florida Statutes §45.032 — surplus entitlement presumption: https://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&URL=0000-0099/0045/Sections/0045.032.html
5. Texas Tax Code §34.04 — claims for excess proceeds; attorney fee cap; non-attorney ban: https://statutes.capitol.texas.gov/GetStatute.aspx?Code=TX&Value=34.04 ve https://texas.public.law/statutes/tex._tax_code_section_34.04
6. California State Controller — About Investigators (CCP §1582, %10): https://sco.ca.gov/upd_investigator_about.html
7. Illinois 765 ILCS 1026/15-1302 — finder agreements void/fee limit/license: https://www.ilga.gov/documents/legislation/ilcs/documents/076510260K15-1302.htm
8. New Jersey AG/DCA — surplus funds settlements (2015): https://www.njoag.gov/new-jersey-division-of-consumer-affairs-reaches-settlements-totaling-300000-with-four-businesses-that-provided-unnecessary-services-to-locate-surplus-funds-from-property-foreclosure/
9. NJ Consumer Brief (PDF): https://www.njconsumeraffairs.gov/News/Consumer%20Briefs/surplus-funds-scam.pdf
10. North Carolina Justice Center — Claim surplus / avoid scams (27 Tem 2023): https://www.ncjustice.org/publications/fact-sheet-protect-yourself-from-foreclosure-scams/
11. FTC — Mortgage Relief Scams: https://consumer.ftc.gov/articles/mortgage-relief-scams
12. Önceki notlar: 019, 023, 014, 026.