2025–2026 yeni eyalet wholesaling yasaları güncellemesi (AZ, LA, MO, RI, OK + tablo)

Tarih: 2026-10-14
Alan: Hukuk / Sözleşmeler
Amaç: 009 eyalet tablosunu ve 025 alıcı tarafı satırlarını 2025–2026 birincil metinlerle tazelemek: Arizona A.R.S. §44-5101; Louisiana Act 807 (HB 468); Missouri SB 973 → RSMo §407.3600; Rhode Island 2026 Public Law ch. 410 (R.I. Gen. Laws ch. 34-51); Oklahoma SB 1075 (59 O.S. §858-102 / §858-314). Pratiktablo, title/avukata soru scriptleri, hatalar, kontrol listesi.
Ön bilgi: 009 (eski OK 2021 satırı — bu notla düzeltilir), 025 (§4 alıcı tablosu; MO/RI “doğrulanmadı” → burada doğrulandı), 028 (OK/LA double close tanımı; MO double close düz okuma).

Uyarı — eğitim notu, hukuki tavsiye değildir. Aşağıdaki özetler resmi legislature / Public Law / enrolled PDF ve meslek kuruluşu sayfalarından (LA REALTORS, Missouri REALTORS, OREC) alınmıştır. Eyalet kuralları değişir; her pazarda yerel emlak avukatı + title underwriter onayı şarttır. Bu not lisans tavsiyesi değildir.

---

0. Özet — ana ilkeler

1. 009’daki Oklahoma satırı 2021 Act’e dayanıyordu; SB 1075 (yürürlük 1 Kas 2025) onu genişletti: wholesaler tanımına double closing girdi; satıcıya 2 iş günü iptal + 12 pt bold NOTICE + OREC iptal formu; eksik disclosure → sözleşme wholesaler aleyhine geçersiz, EMD satıcıya.
2. Louisiana Act 807 (HB 468) 1 Ağu 2026’da yürürlükte: assignment ve (belirli) double close wholesaling; ≥5 takvim günü iptal; min depozito fiyatın %1’i escrow’da; LREC iptal bildirimi.
3. Missouri SB 973 → §407.3600 (etkin 28 Ağu 2026): grantee-wholesaler, bağlayıcı sözleşmeden en az 14 takvim günü önce ayrı, ≥12 pt bold disclosure; imzasız sözleşme yok; MPA ihlali; iptalde EMD 30 günde satıcıya.
4. Rhode Island ch. 410 (etkin 1 Oca 2027): 12 ayda birden fazla equitable-interest wholesaling = broker tanımına girer → aktif RI lisansı (veya dar istisna); satıcı ve assignee’ye 3 iş günü iptal; ihlalde 500 $/1.000 $ + civil 1–3× fee.
5. Arizona §44-5101 (2022’den beri; 2025 metni aynı): satıcıya “wholesale buyer”, alıcıya “equitable interest / title veremeyebilirim”; ihlalde karşı taraf close’a kadar iptal + EMD sonucu.
6. Double close “yasadan kaçış” değildir — OK ve LA açıkça tanıma aldı (028). MO metni assignment/novation odaklı; double close’u açıkça saymıyor ama [yerel avukatla test edilmedi].
7. Uzaktan TR wholesaler: her yeni pazarda title’a “wholesale disclosure required before assign?” diye sor; CRM market_compliance alanına satır yapıştır (020).

---

1. Arizona — A.R.S. §44-5101

Kaynak: https://www.azleg.gov/ars/44/05101.htm (HB 2747 / Ch. 170; FindLaw “current as of Jan 1, 2025”).

Pratik: PSA’ya satıcı initials’lı cümle; assignment paketinde alıcıya bold blok (025 §2). Double close’u tek başına “assignment değil” diye kapsam dışı saymak riskli — tanım “assigns that same contract” diline bağlı; yapısal double close’ta avukat sor.

---

2. Louisiana — Act 807 of 2026 (HB 468)

Kaynak: LA REALTORS “New Wholesaling Law – Effective August 1” (3 Ağu 2026); Legis BillInfo HB468 → Act 807, effective 08/01/2026. Kod: La. R.S. 37:1431(35)–(37) tanımlar; 37:1448.5 kurallar.

2.1 Tanımlar (LA REALTORS özeti)

• Residential real property: 1–4 dwelling unit.
• Wholesaling: contractual right / equitable interest’i financial gain için transfer/assign/sell; pazarlama karine.
• Açıkça dahil:
  • (a) Title almadan / possession almadan assign etme niyetiyle sözleşme;
  • (b) Aynı mülkte eşzamanlı iki kapanış (orijinal satıcı + end buyer), orijinal satıcıyla kapanış için tüm fonu sağlamadan ve oturma/material improve niyeti olmadan.

2.2 Zorunluluklar

• Satıcıya prominent disclosure: daha yüksek fiyata assign/pazarlama niyeti; avukat tavsiyesi; en az 5 takvim günü cezasız iptal.
• Sözleşmede zorunlu NOTICE metni (LA REALTORS sayfasındaki İngilizce blok) + LREC “Wholesaling Residential Real Property Mandatory Cancellation Notice”.
• NOTICE yoksa / uyumsuzlukta: satıcı sonlandırır, depozito satıcıya.
• 5 gün içinde (uygun) iptalde: LA REALTORS’a göre depozito wholesaler’a döner (dikkat — yerel formla teyit).
• Min depozito: purchase price’ın ≥ %1’i, uygun escrow’da.
• Yasaklar: satıcı adına POA/mandate; sahte lisans iddiası; lien/encumbrance; unfair/deceptive trade.

TR pratik: LA’da double close planı 028 FIRPTA + bu Act ile birlikte; iptal penceresi bitmeden alıcıdan “hard” iadesiz EMD alma (025).

---

3. Missouri — SB 973 → RSMo §407.3600

Durum: Enacted (Truly Agreed / Finally Passed CCS; Missouri REALTORS: Governor imza sonrası etkin 28 Ağu 2026). Birincil metin: Senate TAT PDF §407.3600.

3.1 Tanım

• Residential: 1–4 dwelling.
• Wholesaler: fee/commission beklentisiyle residential purchase contract’e
  • grantee olarak girip assign/novate eden, veya
  • grantor olarak (legal title yokken) assign/novate eden.
• İstisna: 3. derece akraba bireysel assign; parent/affiliate/subsidiary ortak kontrol.

3.2 Disclosure (kritik zamanlama)

Bağlayıcı sözleşmeden en az 14 takvim günü önce — “kapanıştan 14 gün önce” değil.
Ayrı belge; boldface ≥ 12 point; hem owner hem wholesaler imza+tarih.
İçerik (statute metni): wholesaler olduğu; kendi adına hareket; owner’ı temsil etmez; assign edilebilir sözleşme; owner onayı olmadan üçüncü tarafa assign; fee alabilir; fiyat piyasa altı olabilir, gönüllü.

3.3 Sonuçlar

• İmzasız disclosure ile bağlayıcı sözleşme yasak.
• İhlalde owner close öncesi cezasız iptal; escrow EMD’yi 30 gün içinde owner’a öder.
• Waiver yok (null & void).
• Missouri Merchandising Practices Act ihlali; private action; AG enforcement (zarar, injunction, attorney fees).

028 notu: Düz okumada double close assignment/novation tanımının dışında kalabilir — mahkeme/test yok; Missouri’de double close planlayan avukata sorun. Ayrıca 14 gün bekleme remote cadence’i bozar: disclosure imza günü + 14 gün sonra PSA.

---

4. Rhode Island — 2026 Public Law Chapter 410

Kaynak: https://webserver.rilegislature.gov/PublicLaws/law26/law26410.htm
Enacted 23 Haz 2026 (H 7840 Sub A). Yürürlük: 1 Ocak 2027.

4.1 Lisans (amend 5-20.5-1 “real estate broker”)

Broker tanımına ek: equitable interest’i financial gain için assign/transfer etmeyi 12 ayda birden fazla kez yapan kişi.
Yeni ch. 34-51 Wholesaling of Real Property:

• Wholesale / assignment contract yalnız: (1) aktif RI RE lisansı veya (2) §5-20.5-2 istisnası.
• Owner exemption, equitable interest satışına uygulanmaz (metin).
• Builder/developer/contractor (DBR kayıtlı) vacant land / new construction assign istisnası.

4.2 Disclosure + iptal

İptal hakkı waiver edilemez. Disclosure eksikse satıcı/alıcı consummation öncesi cezasız iptal.
Cezalar: ilk ihlal 500 $, sonraki 1.000 $; ayrıca alınan fee’nin 1–3 katı civil liability.

TR pratik: RI’da 2027’den önce pazar seçilirse lisans planı (sınav, sponsoring broker) veya o eyaletten çık. “Yılda bir deal” eşiği — ikinci deal lisansı tetikler.

---

5. Oklahoma — SB 1075 (2025) — 009 düzeltmesi

Kaynak: enrolled PDF https://www.oklegislature.gov/cf_pdf/2025-26%20ENR/SB/SB1075%20ENR.PDF
Yürürlük: 1 Kasım 2025. OREC’in 2021 blogu hâlâ “lisans + Predatory Act” anlatır; SB 1075 ek disclosure/iptal/double-close tanımı getirir.

5.1 §858-102(20) “wholesaler”

Equitable interest’i financial profit için transfer/assign eden; özellikle:

• (a) title/possession almadan assign niyetiyle sözleşme, ve
• (b) double closing: aynı mülkte satıcı ve end buyer ile eşzamanlı iki kapanış, oturma/material improve niyeti olmadan.

(Metin (a) ve (b)’yi “and” ile bağlar — uygulama yorumu için OREC/avukat; 025/028 “double close dahil” diye okudu.)

5.2 §858-314

Satıcıya, imzadan önce:

1. Daha yüksek fiyata assign/sell niyeti;
2. Prominent “seek legal advice”;
3. 2 iş günü cezasız iptal.

Sözleşmede: ad/adres/telefon; mülk adresi; total consideration; ödeme/hizmet tarifi; 12 pt bold NOTICE (statute metni); OREC ücretsiz cancellation form eki.
Yasak: homeowner adına advisor/consultant görünmek; sahte lisans; lien/cloud title.
EMD: OK’de federal sigortalı finans kurumunda escrow.
Eksik disclosure → sözleşme wholesaler için invalid/unenforceable; EMD homeowner’a; uyumsuzlukta homeowner her an sonlandırabilir.

009 §6.3 güncellemesi: Eski “2 iş günü + lisans ile pazarlama” özü durur; üzerine SB 1075 NOTICE/form/double-close/EMD escrow eklenir. Kamuya açık equitable-interest pazarlama için lisans beklentisi 2021 Act + OREC çizgisinde devam eder — SB 1075 metni lisans cümlesini yeniden yazmaz, Code içinde wholesaler tanımlar.

---

6. Diğer 2025–2026 notları (kısa)

---

7. Pratik karşılaştırma tablosu

---

8. Title / avukata English soru seti (TR remote)

Subject: Wholesale / assignment compliance check — [State] [County]

Hi [Title officer / counsel],

We are a remote investor LLC assigning residential purchase contracts
(and occasionally evaluating double closes). Before we take a contract in
[State], please confirm:

1) Does this state require a wholesale / equitable-interest disclosure to the
   seller and/or end buyer before we bind or assign? Any mandatory form or
   font/notice language?
2) Any seller or buyer cancellation window that must elapse before deeds or
   hard earnest money?
3) Does a same-day double close count as "wholesaling" under current statute
   (see OK SB 1075 / LA Act 807)?
4) Any licensing trigger for marketing equitable interests to the public?
5) Will your underwriter accept our assignment package if we attach the
   state disclosure exhibits?

We will follow your written checklist. Thank you,
[Company] LLC

Missouri özel: “We will send the §407.3600 disclosure for signature at least 14 calendar days before any PSA; please confirm escrow will refuse to close if the dated disclosure is missing.”

Rhode Island (2027+): “Is an active RI real estate license required for a second wholesale/assignment in a rolling 12 months?”

---

9. Satıcı / alıcı konuşma notları (kısa)

Satıcı (genel, statute NOTICE yerine geçmez):

I may assign my purchase rights to another buyer for a fee. You should talk
to your own attorney before you sign. If your state gives you a cancellation
period, I will not ask you to sign a deed until that period ends.

Alıcı (AZ/MD/TX/TN/OR/RI tarzı):

I hold an equitable interest under a purchase contract — I do not hold legal
title today and I may not be able to convey title if the seller or title
company cannot close. You should review the full PSA and use your own
closing attorney if you want.

---

9A. Oklahoma NOTICE bloğu (SB 1075 — eğitim kopyası; OREC formuyla birlikte kullan)

Statute’un istediği dil (12 pt bold / capital letters). Tarih ve isim doldurulur; OREC cancellation form eklenir.

NOTICE REQUIRED BY OKLAHOMA LAW: You may cancel this contract at any time
before midnight of ____________________ (Date). __________________________
(Name of Wholesaler) or anyone working for ______________________ (Name of
Wholesaler) CANNOT ask you to sign or have you sign any deed or any other
document until your right to cancel this contract has ended. See the attached
notice of cancellation form for an explanation of this right. You should
always consult an attorney or community organization before signing any legal
documents concerning your home. It is advisable that you find your own
attorney. The law requires this contract to contain the entire agreement.
You should not rely upon any other written or oral agreement or promise.

9B. Louisiana NOTICE (LA REALTORS sayfasından — LREC formu ayrı)

NOTICE REQUIRED BY LOUISIANA LAW: You may cancel this contract at any time
before 11:59 PM of [Insert Date]. [Insert Name of Wholesaler] CANNOT ask you
to sign or have you sign any cash sale, conveyance or deed, or any other
document until your right to cancel this contract has ended. See the attached
notice of cancellation form for an explanation of this right. It is advisable
that you find your own attorney before signing the contract. The law requires
this contract to contain the entire agreement. You should not rely upon any
other written or oral agreement or promise.

9C. Missouri disclosure — operasyon takvimi örneği

Uzaktan risk: 14 gün satıcı soğuyabilir — bu yasanın bilerek koyduğu tüketici korumasıdır; “hemen imzala” baskısı MPA ihlali + etik kırılım (005/013).

9D. 009 / 025 / 028 çapraz düzeltme özeti

10. Kaçınılacak hatalar

1. 009’daki eski OK satırına göre “double close ile SB 1075’ten kaçma”.
2. Missouri’de disclosure’ı kapanışa 14 gün kala sanmak — sözleşmeden 14 gün önce.
3. LA’da %1 depozito / 5 gün / LREC formunu atlamak.
4. RI’da 2027’den sonra ikinci deal’i lisaksız yapmak.
5. AZ’de yalnız satıcıya söyleyip alıcıya equitable-interest dememek (veya tersi).
6. MO waiver maddesi eklemek (void).
7. “Stateline 15 eyalet” listesini kaynaksız ezberlemek — her eyaleti legislature’dan aç.
8. Title’a sormadan CRM’e “compliant” işaretlemek.

---

11. Kontrol listesi

• Hedef eyalet bu tabloda mı? Değilse 009 + legislature search.
• Satıcı disclosure formu (dil, font, ayrı sayfa, gün sayısı) hazır mı?
• Alıcı disclosure (AZ/MD/TX/TN/CT/OR/RI) assignment’ta mı?
• İptal penceresi takvimde (OK 2 iş; LA ≥5 takvim; CT 3 iş; RI 3 iş; MO 14 gün önce)
• EMD escrow kuralları (OK in-state federal insured; LA %1)
• Double close bu eyalette hâlâ “wholesale” mi?
• RI/OK lisans tetikleyicisi gözden geçirildi mi?
• Title e-postası (§8) gönderildi, cevap CRM’de.
• 009 OK satırı için ekip notu: “use 030 / SB 1075”.

---

12. Emo için uygulama notu

• market_compliance picklist: AZ | LA | MO | OK | RI | (009 others).
• MO deal: disclosure_signed_at + psa_allowed_after (= +14 calendar days).
• RI: rolling_12m_wholesale_count; ≥2 ise license_gate.
• 025 §4’teki “MO/RI doğrulanmadı” satırları bu notla kapanır; 025’i yeniden yazmaya gerek yok — çapraz link yeterli.

---

Kaynaklar

1. Arizona Revised Statutes §44-5101: https://www.azleg.gov/ars/44/05101.htm
2. Arizona HB 2747 / Chapter 170 (session law): https://www.azleg.gov/legtext/55leg/2r/laws/0170.htm
3. Louisiana REALTORS — New Wholesaling Law Effective August 1 (Act 807 / HB 468): https://www.larealtors.org/new-wholesaling-law-effective-august-1
4. Louisiana Legislature — HB468 BillInfo (Act 807, eff. 08/01/2026): https://www.legis.la.gov/legis/BillInfo.aspx?i=250293
5. Missouri SB 973 Truly Agreed PDF (§407.3600): https://www.senate.mo.gov/26info/pdf-bill/tat/SB973.pdf
6. Missouri REALTORS — Two Major Wins… (eff. Aug 28, 2026): https://thelanding.missourirealtor.org/blogs/missouri-realtor-party/2026/08/27/two-major-wins-for-missouri-homeowners-and-realtor
7. Rhode Island Public Laws 2026 Chapter 410: https://webserver.rilegislature.gov/PublicLaws/law26/law26410.htm
8. Oklahoma SB 1075 (2025) Enrolled PDF: https://www.oklegislature.gov/cf_pdf/2025-26%20ENR/SB/SB1075%20ENR.PDF
9. OREC — Predatory Wholesaler Act blog (2021 context): https://oklahoma.gov/orec/resources/blog/wholesale-act.html
10. Stateline — states want more oversight (28 Eyl 2026): https://stateline.org/2026/09/28/the-signs-offer-quick-cash-for-homes-but-states-want-more-oversight/
11. Maryland Matters reprint (9 Eki 2026): https://marylandmatters.org/2026/10/09/repub/the-signs-offer-quick-cash-for-homes-but-states-want-more-oversight/
12. Önceki notlar: 009, 025, 028.